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2019年，宁波楼市热度持续，1-8月市区宅地成交601万方，位居长三角城市第4位，仅次于杭州、南京和上海，绿地、雅戈尔、万科、绿城补仓深耕。房地产市场高关注度的背后是宁波快速提升的城市价值，强大基本面的支撑为市场注入动力。
今年宁波已成交7宗封顶地块，楼面价20750元/方，配建增加，地价高企，这座城市还有进入空间吗？接下来本文将从基本面和楼市面来分析宁波的机遇与风险。
01
城市发展提速，在长三角表现突出
◆ 长三角南翼经济中心，城市扩容，能级提升
宁波作为新一线城市，是长三角城市群南翼经济中心，与南京、杭州、苏州和无锡并列为长三角五大副中心城市，与上海、杭州、金华都在2小时车程之内，城市能级不容小觑。宁波不仅为我国重要的港口城市、国际贸易物流港宁波是几线城市啊，放眼至全球范围内，同时也是世界第四大港口城市。2018年，宁波舟山港连续10年货物吞吐量全球第一、全球首破10亿吨。
宁波区位图
2016年，宁波调整行政区划，鄞州、海曙、江东三区重组，江东整体并入鄞州区，同时鄞州区西部部分乡镇街道并入海曙区，打破传统老三区的狭小空间，海曙、鄞州、江北组成新的核心区，奉化撤县设区。宁波城区骨架向东向南打开，从单核（三江口）到双核（三江口+东部新城）再升级至六区，区域大幅调整，城市发展空间增大，推动城市发展提速，对周边县市吸附能力加强。
2019年7月，浙江省人民政府同意设立宁波前湾新区，着力打造世界级先进制造业基地、长三角一体化发展标志性战略大平台、杭州湾产城融合发展未来之城，宁波再次迎来城市发展利好。
◆GDP过万亿，藏富于民
宁波经济实力雄厚，藏富于民，2018年GDP过万亿，位于长三角第6，浙江省内仅次于杭州。城镇居民可支配收入超6万，处于长三角第4。但值得注意的是，宁波市经济总量与杭州差距在拉大，2017年差距2709亿元，2018年差距2763亿元。
2018年长三角26城市GDP及城镇居民可支配收入
◆落户政策放宽，新增常住人口近20万
2018年3月，宁波全面降低市六区落户门槛；2019年9月，宁波再度放开落户条件，主要涉及人才落户、居住就业落户、老年父母投靠落户、租赁落户和投资创业落户。
在近两年的人才新政和落户新政的刺激下，宁波人口流入加速，2018年常住人口高达820万人，在长三角城市中位居第五位；新增19.7万人，增速仅次于杭州。
2010年-2018年宁波市户籍人口、常住人口及增速
◆内部交通网络正在形成
宁波市地铁规划
浙江省重点城市的地铁建设的起步普遍较晚， 2014年宁波才开通第一条地铁线，目前开通运营到3号线，因此也导致宁波市居民对距离的敏感度仍然较高。按照规划建设，至2021年宁波将继续建成4号线和5号线，地铁价值提升，城市骨架进一步打开，区域间的联系更加紧密。
02
楼市量价追赶新一线水平，整体供求健康
◆需求释放，楼市量价上涨，步入新一线台阶
2016年前的宁波楼市量价并未有突出表现，自身在消化前期过量库存宁波是几线城市啊，规模难敌杭州、苏州、南京这样的新一线城市。随着市场的整体回暖，2016年宁波市场量价快速上涨，基本面向好发展终于反映到了楼市，需求得到释放，加上其他重点城市的严格调控导致成交萎缩，宁波房地产市场逐渐追赶上了新一线水平。
2010-2019.1-8宁波市区宅地成交
2016-2017年宁波迎来新的供地高峰，2018年放缓节奏，而2019年再度加快推地节奏。2019年1-8月，宁波市区宅地成交601万方，已经接近2018全年水平，而楼面价也是快速上涨，创下10775元/方的新高。对比2019年8月长三角重点城市的宅地成交来看，宁波楼面价同环比涨幅居首位，地市热度可见一斑。
2019年8月长三角重点城市宅地成交
在持续的调控政策下，宁波商品住宅成交规模趋于稳定，均价一路上涨至23156元/方，在长三角仅次于上海、南京和杭州。前期良好的供给节奏让宁波市区处于供不应求状态，强购买力下的宁波市场热度难挡。
2010-2019.1-8年宁波市区（不含奉化）商品住宅成交
以2016年以来土地市场和住宅市场成交情况来看，宁波整体库存604万方，按近3年月均成交50万㎡计算，去化周期12个月，整体可控。
◆呈现鄞州、江北和奉化为首的规模格局
宁波市区涉宅用地、商品住宅成交和库存规模
从区域结构来看，核心三区的行政区划调整加速了市场外延扩容，奉化划区后凭借价格洼地和投资潜力打破了原有局面，形成了鄞州区、江北区、奉化区为首的成交结构，鄞州区和海曙区依然是价格领头羊。
03
投资建议
◆宁波仍有进入空间
经济规模位居长三角前列，人口吸附力增强，城市基建全面提速，宁波的宏观基本面发展一路向好。强基本面支撑下的宁波房地产市场发展底气十足，成交规模上涨，房价在长三角仅次于上海、南京和杭州，整体供求健康，因此宁波仍有投资进入空间，并且值得深耕。
从区域角度来看，可重点关注鄞州、镇海和奉化。三区不仅区域库存健康，去化风险低 ，且各自具备较强楼市支撑力。如鄞州是宁波新中心城区，经济发达，配套较为完善，市场容量高；镇海区拥有镇海中学和蛟川书院教育资源，价格优势明显；奉化区是宁波市区价格洼地，享有轨道交通和城市规划利好，加速融入宁波，市场潜力大。
◆风险露出头角
高热度下的楼市也往往会伴随着风险，供需错配、市场分化、政策收紧、资金压力等潜在问题比较突出，需要加以警惕。
① 限价政策可能从严
2018年1月-2019年8月宁波新房市场楼盘报价均值环比变化
根据中指研究院每月监控的新房市场样本报价情况，宁波房价涨幅进入上行通道，2019年7月的环比涨幅便再度突破1%。而事实上，730中央政治局会议重申房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。宁波目前的市场热度较高，可能会迎来新的调控政策，维持楼市稳定，从严实行限价政策的概率比较大。
② 供需错配，改善去化分化
从2019年的土地出让来看，推地节奏加快且中心城区的优质地块增多。今年的区域地王主要分布在鄞州区，其中7宗地块达到了宁波市的封顶地王价，且有人才房配建，实际拿地成本走高；镇海区、奉化区和余姚市也都迎来了新地王，地价不断刷新。
2019年1-8月宁波区域高价地
这可能会造成借来的城市供需错配和市场去化风险。在一座城市的框架外延的过程中，刚需人口便有了外溢的可能性，同时周边区域的房地产市场也会随之崛起。但是宁波近期出让的宅地较多位于中心城区，高地价和高配建的压力下，项目一般会走品质改善路线，最终导致改善产品的集中供给，刚需客群的需求却难以满足，进而带来改善产品的销售效果分化加剧。
③ 资金压力下加速销售回款
下半年以来房地产市场资金管控持续加强，银保监会在8月对北京、上海、广州等32个城市银行进行房地产业务专项检查，内容涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等涉房贷款和非涉房信贷资金被挪用流向房地产领域的情况，其中就包括宁波，房企融资面收紧，偿债压力增加，房企或选择以价换量加速销售回款，以缓解资金面问题。
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